L’enquête publique sur la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) est programmée pour la rentrée 2015. En effet la révision du PLU a été arrêtée en conseil municipal le 9 juin 2015.

• Le PLU actif est celui en date de la dernière modification du PLU entérinée par le Maire et les élu(e)s de la majorité UMP lors du  conseil municipal du 4 juillet 2013. Nous dénoncions alors cette modification

• La procédure de concertation est loin d’être satisfaisante. Même si les documents utiles à cette révision de PLU ont été mis en ligne sur le site de la ville au fil de l’eau au cours de procédure, les réunions avec la population ont été toutes organisées dans un lieu décentré du Plessis-Robinson à l’Espace Galilée (au 14 avenue Galilée dans le ZI Noveos).  En parallèle, la communication de la tenue de ces réunions s’est limitée au strict minimum légal. Dès la 1ère réunion publique du 24 juin 2014, nous déplorions que la communication pour ces réunions se limitait à ce strict minimum et nous suggérions des pistes d’améliorations mais la mairie n’en a pas tenu compte (par exemple la mairie n’a jamais affiché ces réunions sur les panneaux d’affichage municipaux disséminés sur l’ensemble de notre territoire communal alors qu’elle le fait pour des évènements culturels). La conséquence directe : un bilan de participation aux réunions  bien maigre.

• Le 24 juin 2014,  présentation du diagnostic. Auraient été présentes environ 40 personnes.
• Le 27 novembre 2014, 20h00 : présentation des grandes orientations et du projet de PADD. Cette réunion aurait rassemblé environ 50 personnes.
• Le 5 mai 2015, 19h30 : réunion sur zonage, réglementation et Orientations d’Aménagement et de Programmation, aurait permis de rassembler environ 50 personnes

Pour ses propres campagnes politiques le maire choisit un endroit bien plus adéquat pour une réunion publique : le Moulin Fidèle. Pourquoi ne pas utiliser le Moulin Fidèle aussi pour les réunions publiques sur le PLU ?

Outre les moyens peu adéquats mis en oeuvre pour la « publicité » de la procédure de révision du PLU, nous ne pouvons aussi que déplorer l’absence de concertation.

Trois exemples pour illustrer cette absence de volonté d’écoute des habitants et/ou acteurs économiques en vue de l’obtention d’un consensus avant arrêt du PLU :

– Cas 1: le  Panoramic-Ermitage. Il est mentionné dans les annexes du du bilan de concertation un courrier de l’APSEP du 17 mai 2015 indiquant la non prise en compte de leurs remarques lors de la modification du PLU de 2013, concernant la hauteur des bâtiments, et la largeur des percées visuelles.  La concertation n’a pas non plus repris avec les autres riverains de la rue de Malabry et/ou de la rue de la Fontaine et l‘association, le comité de quartier le chateaubriand, qui tente de protéger le Panoramic Ermitage des velléités purement spéculatives de la mairie et/ou des promoteurs au détriment de la protection du patrimoine et de l’environnement mais aussi de la sécurité des biens et des personnes (En effet un risque d’effondrement majeur est plus qu’à craindre avec le projet d’un bâtiment de plus de 10 000 m² shon, de plus de 5 étages, dont 3 étages creusés dans la pente dans un secteur géologique identique à celui de la rue de la Fontaine qui connait des effondrements de route et des fissurations de maisons suite à travaux de construction immobilière au ras de la route sur un terrain instable et en pente).

La mairie n’a donc pas non plus suivi la demande du commissaire enquêteur de l’ancienne modification du PLU de 2013,  de reprise de la concertation sur le devenir du site avec les riverains et les associations avec un garant indépendant Par voie de conséquence, le plan de zonage de masse annexé à la révision du PLU ( dénommé maintenant UPM2) reprend le même schéma que celui de la modification du PLU de 2013 (plan de zonage alors identifié sous l’appellation UPM4) . La mairie a donc considéré que la concertation d’avant arrêt PLU était « bouclée » !  Espérons que les conclusions du Tribunal Administratif dans la procédure collective (M JF Papot, association PLESSIS et association comité de quartier le chateaubriand) contre la mairie lancée suite à la dernière modification du PLU de 2013 actant le plan de zonage de masse,  seront prononcées avant le lancement de cette prochaine enquête publique pour révision du PLU car elles pourraient être riches d’enseignement…

Les seules informations nouvelles récentes concernant le Panoramic Ermitage en provenance de la mairie sont les suivantes

– Lors du conseil municipal d’avril 2015 qui a fait l’objet de la présentation d’orientation budgétaire de 2015, la mairie fait part d’un projet de cession du Panoramic Ermitage en 2015 non plus à 1 Millions d’euros mais à 4,5 Millions d’euros en vue de la réalisation d’un programme immobilier de 45 logements et d’un restaurant gastronomique étoilé, sans qu’il soit fait mention d’une nouvelle évaluation des domaines.

– La mairie a confirmé en réunion publique « ne rien avoir vendu » concernant ces parcelles et pourtant des premiers sondages géologiques ont été entrepris par un promoteur, Foncier Immobilier, entre le 29 et le 31 juillet 2015. Qui a dit bizarre ? Y aurait-il déjà des procédures de permis de construire engagées ? sur quelle base ? Une promesse de vente de gré à gré ? 

Or même si  la cession d’un bien d’une collectivité territoriale n’est plus soumise à des conditions de publicité depuis 1982, pour des cas plus complexes, une cession immobilière peut être qualifiée de marché de travaux et dans ce cas faire l’objet de contrainte de publicité. En particulier si « la cession domaniale renferme alors une part de «commande publique» et le contrat qui la porte pourrait donc être soumis à des mesures préalables de publicité et de mise en concurrence, soit au titre d’une qualification de marché ou de concession de travaux (I), soit au titre des « principes généraux de la commande publique» (II) » (Source : Volet règlementaire du CG3P de Seban associés) . Or dans le cas du Panoramic Ermitage, la cession des terrains par le Conseil Départemental des Hauts de Seine (CD92) est assortie de 2 contraintes administratives : obligation de remise en état du chemin vert et travaux de confortement des dits terrains mais aussi des terrains en contrebas propriété du CD92. D’autre part, la partie liée à l’Ermitage doit être reconstruite pour permettre de retrouver le caractère originel, en raison des protections d’urbanisme du bâtiment qui ont été confirmées dans le rapport de présentation présenté le 9 juin (alors qu’omises dans tous les documents précédents : diagnostic, PADD) comme patrimoine bâti à protéger selon l’article L123-1-5-III-2.

– Cas 2 : la ZI de Noveos. Une lettre de la SAIGI (gestionnaire de la ZI privée de Noveos) du 25 mai 2015 est également annexée au bilan de la concertation. Cet avis est très critique quant aux modalités de la concertation sur les orientations de l’OAP Noveos, axe majeur de la révision du PLU (zone mixte avec plus de 4500 logements).

Or cet avis donné après la réunion publique du 5 mai et la diffusion du projet de PLU et de l’OAP Noveos ne tient pas compte du rajout d’un nouvel espace reservé ER7 annoncé  (oh surprise nouveau tour de passe passe ….) en conseil municipal le 9 juin 2015 pour les voies principales de desserte de toute la ZI Noveos, alors que ces voies appartiennent à la SAIGI (propriété incluant les réseaux de fluides, électriques et fibres).  Il s’agit donc d’une nouvelle donnée majeure pour la SAIGI.

Dans le bilan de concertation il est indiqué que le motif de cet espace réservé ER7 est lié à l’enfouissement des lignes THT « qui doivent doivent être enfouies préférentiellement sous des emprises publiques. Comme il est apparu, après les dernières réunions de la mi-mai (on ne sait pas de quelles réunions ?), nécessaire dʼinscrire les voies de Noveos aujourdʼhui privées en emplacements réservés, afin dʼen assurer la maitrise foncière et de permettre lʼenfouissement, sachant quʼelles sont dʼores et déjà ouvertes à la circulation publique, ce qui ne modifie pas leur vocation et leur statut. » Pourtant ER7 comprend des voies non seulement longitudinales au tracé des lignes THT mais aussi en perpendiculaire, bien étrange ?

– Cas 3 : le quartier Colbert et plan de zonage de masse UPM3.  Même si des discussions nombreuses ont eu lieu avec l’association AEVC Esprit Village Colbert, leurs interventions en réunion publique du 5 mai 2015 montrent leur fort mécontentement pour la non prise en considération de leurs requêtes pour la préservation du tissu pavillonnaire de leur quartier. 150 logements sont prévus avec ce plan de zonage de masse.

Ces 3 exemples symptomatiques confirment bien l’absence de réelle concertation avant l’arrêt du PLU :  Informer ne veut pas dire concerter.

Le 9 juin 2015 dernier a été présenté en conseil municipal l’arrêt du PLU avec son nouveau plan de zonage de masse et ses orientations principales en terme de règlement.

Tous les documents utiles (bilan concertation, rapport de présentation partie 1 Diagnostic et état initial de l’environnement, rapport de présentation partie 2 choix retenus pour le PADD et le plan de zonage …),  ont été mis en parallèle sur le site de ville.

• Nous noterons que le plan de zonage de masse a évolué depuis sa présentation en réunion publique du 5 mai 2015 :  Outre l’ajout de l’espace réservé ER7 pour les voies privées de desserte de la ZI Noveos déjà mentionné précédemment, un espace réservé ER6 pour l’emprise future du tramway (nous reviendrons sur ce sujet dans notre prochain article sur les enquêtes publiques) a été rajouté.

• Le PLU arrêté  confirme les plans de zonage de masse UPM2 (Panoramic Ermitage) et UPM3 (quartier Colbert) comme présentés le 5 mai 2025.

A noter par ailleurs que l’analyse de risques de  nuisances (page 70 du rapport de présentation partie 2) est totalement muette sur les tous les risques d’instabilité de terrain du haut plateau du Plessis (terrain sablonneux) d’autant plus risqué dans le cas des fortes pentes (cas concret récent rue de la Fontaine). Il n’est donc pas étonnant que le rapport de présentation ne fasse aucun état des modalités du plan de zonage de masse UPM2 envisagé pour se  conforter à la convention établie avec le CD92 pour conforter les terrains de la pente du Panoramic Ermitage et des parcelles du CD92 en contrebas !  

Pour UPM3, la sous estimation générale de l’impact des ruissellements/débordements de réseau suite aux projets de densification de la commune a pour conséquence des solutions de la mairie très légères  au regard des nuisances encourues pour ce quartier Colbert qui se situe dans la partie basse de la commune, près de l’étang Colbert et d’une zone humide.

• Le rapport de présentation partie 2 confirme les orientations déjà définies le 5 mai pour les 2 OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) du quartier Ledoux et de la zone Noveos que nous avions déjà décrits dans notre article suite à la présentation du PADD. Outre ces 2 OAP pour horizon respectivement 2020 et 2030, la mairie prévoit aussi une servitude de gel à l’entrée de ville sur UCa soit pour le quartier Albert Thomas (qui sera donc le prochain sur la liste pour une future zone de densification). Cette servitude de gel avait été initialement présentée lors de la réunion du 5 mai 2015 sur le quartier du Pierrier (UCb) qui ne doit probablement pas laisser entrevoir de zones suffisantes de constructibilité !

Pour ces 2 OAP, le maire utilise le SDRIF comme justificatif de la densification souhaitée

– avec un objectif du SDRIF de densification minimale de 15%  à proximité des gares pour justifier la densification de la zone Noveos et des autres territoires proches du RER et du T6. 

– et un objectif du SDRIF de 10 % pour les zones urbaines à optimiser.

Or même 15 % de densification sur l’ensemble de notre territoire n’entraîneraient pour notre territoire communal de 28000 habitants qu’une augmentation annuelle de l’ordre d’une centaine de logements par an. Ce qui est trois fois moins que l’objectif global que s’est fixé la mairie par le PLH de la CABH (que le maire omet dans le rapport de présentation tout en mentionnant uniquement l’objectif global de la CABH de 950 logements/an) et via ce nouveau PLU avec pas moins de 1700 logements nouveaux rien que pour le secteur OAP ledoux d’ici 2020 et 4500 logements nouveaux pour l’OAP noveos d’ici 2030 !

L’ensemble du cadre institutionnel (Grand Paris, SDRIF) ne nous demande en aucun cas une telle croissance de densification de plus de 30350 logements par an ! Cette course à la densification est il vrai en continuité avec ce qui s’est passé les dernières années et qui va accroître l’asphyxie de notre « esprit village » !

• Ainsi pour l’OAP Noveos (impacte zone UF et UH), la mairie semble toujours oublier l’objectif du SDRIF du maintien des activités le long de l’A86. D’autre part, la mairie semble toujours maintenir le projet ZAC Noveos (toujours pas lancé) en complément de cet OAP et qui pourrait même prévaloir sur l’OAP ! Point à éclaircir avec le commissaire enquêteur de la future enquête publique … Par ailleurs, la mairie ne peut toujours pas donner de résultat de son étude avec la mairie de Clamart pour l’enfouissement de la ligne THT, condition prérequise pour l’aménagement urbain de la zone Noveos. Par contre pour nous rassurer probablement, le maire a mis en ligne sur le site internet de la ville un courrier du préfet du 18 mai 2015 qui dispense de toute évaluation environnementale la ville du Plessis-Robinson en avant projet de l’arrêt du PLU, en prenant en compte les éléments du PADD mais en oubliant totalement la contrainte de la ligne THT (Très Haute Tension) pour le quel le préfet a été pourtant alerté via l’association PLESSIS  ! Enfin, le règlement ne permet pas de traiter correctement la thématique gestion des nuisances et mixité logements/commerces/zone industrielle, problématique de  » cohabitation » qu’a d’ailleurs soulevée la SAIGI dans son courrier. Il est uniquement indiqué dans le règlement pour les zones UF et UH :  « sont interdits :Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées en raison des nuisances et des risques pour la santé et la salubrité » , et le même critère subjectif est soumis pour tout projet d’extension et de modification d’installations. Aucun critère qualitatif (par exemple niveau sonore, niveaux des rejets et émissions polluantes …) n’est donc prévu dans ce règlement, ce qui laisse envisager de nombreuses tensions entre les futurs riverains …D’autre part, le projet de règlement prévoit pour la zone UF, la possibilité d’entrepôt si activité déjà existante (Ce qui devrait donc permettre à société Phébus de rester dans ces locaux, ce qui est une bonne nouvelle.) Par contre le règlement est totalement muet concernant la gestion de la mixité déplacements réguliers piétons, vélos, et voitures particulières qui sera généré par les 4500 nouveaux logements et le trafic permanent des poids lourds (bus et/ou camions) engendré par l’activité logistique des entrepôts.

• Pour l’OAP Ledoux , il s’agit du zonage UGc incorporé au zonage UG nouvelle cité jardin. Comme pour UG, aucune contrainte d’emprise au sol n’est fixée pour l’article 9

Vous noterez avec amusement certain la coquille, ou bourde selon votre bon vouloir, dans cet article 9 qui donne comme motif pour l’absence de contrainte l’objectif d’habitat pavillonnaire alors que le règlement prévoit des constructions jusqu’à 26 m !

La mairie ne donne pas plus de renseignement et de certitude quant au devenir du collège Ledoux, de l’église Madeleine et de la Résidence pour nos anciens Pierre d’Artagnan qui pourraient être détruits et déplacés mais sans indiquer où.

Il est vrai que dans le rapport de présentation partie 2 (page 76) dédié aux équipements collectifs, la mairie conclue « pour répondre aux besoins, le règlement est volontairement souple pour les équipements publics. Le PLU permettra donc la réalisation des équipements nécessaires le cas échéant. »Nous ne disons pas souplesse mais plutôt manque de discernement dans la planification et la budgétisation des ressources nécessaires .

Quant au devenir des logements sociaux du quartier Ledoux, la mairie justifie le fait de détruire les logements HLM , en reconnaissant  l’erreur de la géothermie sans avoir au préalable fait les investissements nécessaires en terme d’isolation. Pourtant certains bâtiments HLMs du quartier Ledoux sont identiques aux modèles d’HLM qui viennent juste d’être rénovés dans le quartier de l’ancienne poste (rénovation énergétique et esthétique de façade combinée). Pourquoi ne pas demander à l’OPDHLM du 92 d’en faire autant ? 

Extrait « Ces bâtiments vieillissants, sont des passoires thermiques, preuve en est que le passage à la géothermie s’il a produit les économies d’énergie escomptées, n’a pas eu les effets économiques attendus car le chauffage permet surtout de chauffer l’extérieur ! »

Le maire n’a pas du réviser ses leçons d’ex vice président en charge du développement durable au conseil général des Hauts-de-Seine ?

Ce qui nous amène tout naturellement à une première analyse du projet de révision de PLU en terme de développement durable.

L’objectif décrit est ambitieux :

Extraits du rapport de présentation partie 2 : « La démarche du Projet d’Aménagement et de Développement Durables est de conserver cet écrin vert et de consolider sa place dans la ville, tout en permettant la valorisation des activités ludiques (aires de jeux, sport, socio-éducative ou encore culturelle,…), de promenade ou technique. » …Pour cela, la protection de cette biodiversité par le biais de divers outils et servitudes (zonages N, Espaces Boisés Classés, Espaces Verts Protégés, …) a été particulièrement étudiée dans le cadre du PLU. « … « Les orientations du PLU visent à préserver les réservoirs et les continuités écologiques en assurant la connexion entre les espaces naturels remarquables au sein du territoire communal mais aussi avec les ZNIEFF de type 1et 2 recensées au delà de la limite communale (Forêt de Meudon au Nord, Forêt de Verrières et boisement de Sceaux au sud). »

La réalité des orientations envisagées est tout autre :

–pour les Espaces Boisés Classés (EBC), il est mentionné une substitution de 2,6 ha en Espaces Verts à Protégés (EVP). Les zones concernées sont détaillées dans l’extrait ci-dessous

Mais la réalité de l’objectif est bien décrite :

Traduction : souplesse pour les promoteurs immobiliers pour éviter les contraintes de permis d’abattage spécifiques aux EBC (comme ce qui a été fait pour le terrain de l’ex diocèse projet immobilier cogedim – rue Paul Rivet, qui aurait pu faire capoter le projet immobilier si les riverains avaient attaqué la procédure et le fond du permis d’abattage).

– Le nouveau règlement n’impose toujours pas le replantage d’un arbre à haute tige pour remplacer un arbre de grand développement. Les dispositions du PLU de 2013 que nous avions décriées en la matière  sont donc ainsi reconduites ! L’article 13 du règlement ne fait que mentionner la possibilité d’une possibilité de replantation équivalente en nombre de sujets lorsque les contraintes physiques du terrain le permettent.

– Pour les continuités écologiques, le plan de zonage de masse pour le Panoramic Ermitage ne permet toujours pas de visualiser correctement le chemin vert qui doit permettre de rejoindre la vallée aux Loups au parc Henri Sellier . D’autre part, la modification du PAC des Hauts-de-Seine le jour de la décision de modification du PLU en 2013, pour supprimer la continuité écologique entre le parc de la solitude et la forêt de Clamart-Meudon, sur le terrain de la côte St Catherine au bénéfice de Foncier construction (le même que celui apparemment «désigné » pour le Panoramic Ermitage !) en charge du nouveau projet immobilier Domaine de Pénélope.

– Pour le maintien des activités ludiques, les amateurs de skateboard et de pétanque apprécieront que la création d’une zone UHC (en sus de la petite emprise de réserve ER6 pour le tramway ) prévoit une possibilité de construction immobilière de 22 m de hauteur voir 25 m de hauteur pour 2 options de signe architectural particulier (clocher et tour).

 – En conformité avec les nouvelles lois pour l’élaboration du PLU, le nouveau règlement comporte un nouvel article 15 pour les performances énergétiques et environnementales. En prescription générale, cet article prévoit

 En fait la seule vrai avancée au regard de la dernière modification du PLU concerne les toits terrasses végétalisées qui étaient en pratique interdits dans la dernière modification du PLU au regard de la contrainte de pente de toiture exigée. A noter que le maire prend quelques précautions « esthétiques » en particulier pour le quartier Pierrier.

Extrait article pour UCb : «  les toitures terrasses accessibles ou inaccessibles doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité : revêtement, camouflage de gaines techniques, plantations … pour conserver une silhouette harmonieuse de ces secteurs »

Mais ce qui est regrettable c’est que le maire ne donne pour les nouvelles constructions et nouveaux quartiers (ex OAP Ledoux et Noveos) aucun critère de performances énergétiques et environnementales plus sévères que la règle générale qui est déjà quasiment une belle coquille vide. En fait l’unique ambition du maire pour ces nouveaux quartiers est de continuer le modèle de la cité jardin en esthétique ! 

Dans le rapport de présentation partie 2 (page 73), il n’est fait mention que « d’encourager à l’utilisation d’énergies renouvelables et le recours aux techniques favorisant de meilleure performance énergétique des bâtiments »en citant quelques exemples et il Il faut aller chercher dans les AOP Ledoux et Noveos pour avoir des prescriptions d’éco matériaux encore cités comme exemple mais toujours sans obligation .

 – Pour prévenir la pollution de l’air, la mairie ressort son doux rêve de plan vélo qui n’a jamais vu le jour autrement que par des aménagements cyclables payés par le département (sur axes départementaux) ou par la SAIGI sur ses voies privées. D’ailleurs le maire a indiqué en conseil municipal sa volonté d’arrêter en 2016 toute subvention pour les vélos électriques.

Dans l’état du PLU présenté, nous n’avons donc pas d’autres garanties que ces belles promesses évanescentes…

Pour conclure, la révision du PLU ne correspond pas du tout à nos attentes comme celles mentionnées en fin de notre article sur la dernière modification du PLU, à savoir

• Un développement équilibré de l’offre de logement : Cette offre devrait être en particulier cohérente avec les possibilités d’accueil des enfants.
• un moratoire de 4 ans de toute nouvelle ZAC et donc l’arrêt de la ZAC Noveos
• des critères de clause sociale et de développement durable pour toute nouvelle opération de construction d’immeuble.

Comme la mairie termine son rapport de présentation en énumérant quelques critères d’audit tous les 3 ans, nous nous faisons force de proposition à en lui suggérer quelques autres (liste non exhaustive …)

• Qualité de vie / bien être des habitants par sondage indépendant
• Retour d’expérience qualitatif mixité logements/entreprises Noveos et du parc technologique : nombre de conflits, retour des acteurs économiques (propriétaires ou non)
• Evolution quantitative nombre employés /taille CA/ type (service, bureau ; industrie) des acteurs économiques gagnés et perdus sur zone OAP Noveos et parc technologique
• Evolution quantitative du commerce de proximité : nombre de commerces, type, CA, nombre d’employés
• Retour d’expérience qualitatif des acteurs du commerce de proximité
• Evolution quantitative des logements sociaux : Nombre de personnes délogées logements sociaux et relogées sur le Plessis-Robinson (distinction leur quartier ou ailleurs) et évolution de la part du PLAI , PLU, PLS, en plus de la part de logement social, évolution du surloyer (montant unitaire par habitation/ montant global collecté)
• Sondage qualitatif des personnes déplacées des logements sociaux détruits
• Evolution du prix au m² habitation, commerces que ce soit en achat ou en locatif, par typologies d’offres
• Suivi nuisances sonores (mesures sonores et plaintes) et risques géologiques (affaissement terrains, inondations)
• Mesure encombrement /congestion du trafic par mesure du nombre de véhicules jour sur certains axes particuliers (ex D75)
• Taux de rotation des véhicules en stationnement sur nouvelles zones densifiées Ledoux, Noveos,
• Evolution de la fréquentation des transports en communs
• Evolution du nombre de km de voies cyclables
• En plus de l’évolution du taux de motorisation des habitants, évolution du type de motorisation (vers l’électrique, hybride) …

Habitant(e)s et acteurs économiques du Plessis-Robinson, nous vous invitons à vous faire votre propre opinion en consultant les documents mis en ligne sur le site de la ville et surtout à participer à cette future enquête publique dont nous vous tiendrons informés de l’échéance.