L’an passé nous vous faisions part du projet de notre  ville du Plessis-Robinson en parfait accord avec l’office OPDHLM des Hauts-de-Seine (92) de réaménagement du quartier Ledoux et vous relations les tenants et aboutissants de la réunion publique d’information organisée en octobre 2016.

Lors du dernier conseil municipal du 7 novembre 2017, le réaménagement de ce quartier a fait l’objet d’une nouvelle délibération au point 5 : « signature d’une charte de relogement. »

Il est à déplorer que la ville a encore omis de mettre en ligne l’agenda de ce compte rendu et ne s’est limitée qu’à mettre en ligne le procès verbal succinct. Aussi Nous vous mettons donc à disposition le scan des deux pages du rapport de synthèse qui aurait du être rendu public en ligne.

Lors de la réunion de ce conseil à la quelle nous avons assisté, Mr JF Papot, élu de l’opposition, a fait état que la charte n’avait pas été versée comme pièce annexe des délibérations utiles pour le vote et que ce dernier suite à sa demande express en avait reçu un exemplaire mais non complet : une page faisait défaut et pas la moindre celle relative aux conditions financières (conditions maintien prix loyer) .

Nous en concluons d’abord que les élus de la majorité municipale ont donc voté main levée « amen » à une délibération sans prendre connaissance du contenu de cette délibération. Ce qui n’est malheureusement pas la première fois, le dernier exemple en date est la suppression de l’abattement pour la taxe d’habitation qui équivaut pour tous à une augmentation de 176 euros de cette taxe (Source article tribune des élus de l’opposition de novembre 2017 :  » Et si le conseil municipal reprenait son sens »).

Mr Papot a également sollicité expressément le maire, Monsieur P. Pemezec, pour que charte soit communiquée à l’ensemble des locataires qui sont concernés par l’opération de relogement mais aussi à suspendre cette opération en attendant communication de cette charte. En effet il est mentionné explicitement dans cette charte l’article suivant

Article 8.5 : Les ménages éligibles au relogement :
Il sera proposé à l’ensemble des ménages identifiés par l’enquête sociale de signer avec le bailleur un protocole bilatéral visant à établir les principes de transparence et de coopération qui doivent présider au relogement (cf. annexe 3).

Monsieur le maire a indiqué que « la communication sera faite » mais n’a pas répondu à la question de suspension des opérations de relogement en attendant. Pourtant cela aurait permis de pacifier les relations avec le personnel de la cellule de réaffectation qui selon le maire se « fait agresser ».

Depuis Mr JF Papot a réussi à se procurer cette charte dans son intégralité. Vu qu’il ne semble pas que la mairie l’ai encore mise à disposition des locataires et par l’intermédiaire de Mr JF Papot qui a réussi à se procurer l’intégralité de la charte,  nous vous la mettons ci-dessous à disposition (cliquer sur le lien vers le document pdf)

5 – charte partenariale de relogement version officielle – requalification quartier Ledoux

Analysons plus précisément les tenants et aboutissants de cette charte.

1. Pourquoi me direz-vous la mairie a t-elle besoin de cette charte ?

Lors du conseil municipal, la mairie a bien fait comprendre que cette « charte était indispensable pour déverrouiller l’opération Ledoux ».

En fait cette charte fait suite à l’obligation de la mairie de négocier avec d’autres parties que l’OPDHLM 92 pour les conditions de relogement et en particulier avec la préfecture pour son contingent préfectoral et cela fait suite à la nouvelle  loi Egalité et Citoyenneté. 

• faire bénéficier tous les ménages demandeurs de logement social d’une égalité des chances, en faisant évoluer le système des attributions de logement social.
•  à équilibrer les choses, en améliorant l’accès de ces ménages au parc social situé en dehors de la géographie prioritaire de la politique de la ville. Ainsi 25 % des attributions réalisées hors de ces quartiers devront bénéficier à des ménages appartenant aux 25 % des ménages les plus pauvres.
• à clarifier et harmoniser la définition des ménages prioritaires pour l’accès au parc social, et à faire appliquer ces priorités par l’ensemble des acteurs.
  L’État doit mieux maîtriser son contingent de logements réservés destiné aux personnes prioritaires. Action Logement et les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux sur les logements libres de réservation devront eux aussi consacrer au moins 25 % de leurs attributions aux ménages bénéficiant du DALO et aux demandeurs prioritaires.
• préciser à qui est destiné le parc social, en rassemblant dans une liste unique les critères à respecter lors des attributions et en y ajoutant une nouvelle catégorie de publics prioritaires : les femmes fuyant un mariage forcé.
• accroître la transparence dans l’énoncé local des priorités, transparence sur la phase de désignation des demandeurs proposés aux commissions d’attribution, publication des logements disponibles permettant la mise en place des conditions de la « location choisie ». Le but est que le demandeur puisse mieux cibler sa demande et se positionner, ce qui le rend plus actif dans le processus et accroît l’efficacité du système (limitation des refus…).

Ainsi la charte constitue un document opérationnel transitoire visant à encadrer les conditions de relogement des ménages concernés par les premières opérations de démolition, en attendant la mise en place de la conférence intercommunale du logement et l’élaboration de la convention intercommunale d’attribution, prévues dans la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté. 

2. Qui gère la mise en œuvre du relogement ?

Ce n’est pas la ville ni le maire qui est au commande mais une équipe de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) qui est mandatée par le bailleur (OPDHLM 92) et mise en place en interne par les équipes du bailleur.

Elle a en charge la réalisation de l’enquête sociale et la gestion opérationnelle du processus de relogement.

Toutefois la ville participe à la commission de relogement à la quelle participe « également a minima, des représentants de l’Etat, de l’EPT (établissement public territorial) Vallée Sud Grand Paris, du/des bailleur(s) et du/des autres réservataires. Elle se réunit pour assurer le suivi des relogements et traiter des situations particulières autant que de besoin et au moins une fois par semestre. »

La ville participe également au comité de pilotage au quel la MOUS propose un plan de relogement tenant compte du contexte local, des besoins des ménages, des objectifs fixés dans le cadre de la présente charte et de la capacité en termes de contingents mobilisables des différents signataires.

A posteriori, un bilan des relogements sera produit par le bailleur à partir d’une enquête de satisfaction réalisée auprès des ménages relogés. Cette enquête sera réalisée entre 4 et 6 mois après le dernier relogement.

Le bilan des relogements ainsi effectués présentera :

•   l’historique des propositions de relogements faites auprès du ménage ;
•   la localisation des relogements, notamment par rapport aux QPV (Quartier Prioritaire de la Ville)
•   la nature du logement de destination par ménage (type, taille), par comparaison avec la nature du logement initial ;
•   l’incidence sur le budget des ménages (loyers, charges, etc….)
•  les contingents mobilisés pour le relogement ;
•  le parc et les bailleurs mobilisés dans la démarche ;
• la satisfaction du ménage au regard du déroulement du processus de relogement et sur le logement de destination.

L’évaluation comportera, en outre, une exploitation des refus des ménages apportés aux différentes propositions. 

3. Quel est le planning et le phasage ?

Il est mentionné un opération à « tiroir » qui doit démarrer par la création de logements sociaux neufs :

« La première phase sera consacrée à la construction d’environ 200 logements locatifs sociaux, sur des parcelles aujourd’hui libres de toute construction et dont la propriété foncière est maitrisée par les opérateurs Hauts-de-Seine Habitat et la SEMPRO. « 

« Dès les premiers immeubles neufs livrés, il sera systématiquement proposé aux habitants le relogement prioritaire dans le neuf (c’est à dire de moins de 5 ans) sur le site, tout en prenant en compte les souhaits de mobilité résidentielle (rapprochement domicile/travail/ famille par exemple), voire d’accession sociale à la propriété. »

Toutefois il est indiqué à l’article 6.2 de la charte

« Afin de faciliter la mise en œuvre du projet, les relogements seront dans un premier temps effectués dans le parc existant du bailleur sur la commune. Toutefois, ces ménages relogés auront un droit de priorité à se voir attribuer un logement social neuf reconstruit sur le quartier. »

Ce qui parait antinomique avec le principe énoncé au préalable d’opération tiroir : Pourquoi une famille ne pourrait elle pas attendre l’attribution d’un logement neuf ? Qu’est-ce qui justifie le relogement temporaire dans un logement du parc existant de la ville ? Ce qui bloque par la même l’affection des logements des personnes très nombreuses (plus de 1000 selon la ville) sur la liste d’attente.

Nous espérons que ces points de phasage pourront être abordés et précisés lors des réunions de concertation avec les locataires. La charte fait en effet bien mention de cette obligation légale :

« En vertu de l’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, préalablement à toute décision d’engager une opération de construction-démolition, le bailleur social est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles désignés, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44 de la loi précitée. Lorsque le conseil de concertation locative prévu à l’article 44 ter de la loi précitée existe, cette concertation est réalisée dans son cadre. A défaut de représentants des locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles et en l’absence de conseil de concertation locative, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.  La concertation peut également être menée avec les conseils citoyens. « 

Pourtant lors de la réunion du 18 octobre 2016, le maire avait critiqué les processus de concertation et s’en était pris à la personne de Monsieur Zablot président de l’amicale des locataires,  qui avait indiqué lors de la réunion que pour un projet aussi structurant, il y aurait du avoir consultation de la population en raison de l’article L300-1.

Et comme de coutume hélas, Monsieur le Maire n’avait pas répondu aux bonnes questions qui dérangent et de s’en prendre plutôt aux « socialistes » « qui ne sont jamais contents ». Il considérait  ainsi que la « concertation c’est ce soir » (la réunion du 18 octobre), « c’est les gens qu’il croise dans la rue, c’est son petit carnet, c’est les problèmes qu’il règle »

Sauf que la charte inscrit bien cette obligation de concertation avec les locataires !

4. Quels sont les points importants à retenir pour les locataires pour les conditions relogement ?

La charte précise qui a le droit à bénéficier du droit au relogement

Les ménages répondant aux conditions décrites à l’article 44 bénéficient d’un droit au relogement.  Nous noterons toutefois une coquille car l’article 44 ou 4.4 n’existe pas. Il est probable que c’est le contenu de l’ensemble de l’article 4 qui soit référencé, toutefois à confirmer dans une version définitive.

Il s’agit donc des locataires en titre (article 4.1), des décohabitants (le conjoint, les ascendants … détail à l’article 4.2) . Pour les personnes dites « hébergées » (article 4.3) les conditions sont plus restrictives : elles doivent par exemple « être en capacité d’attester administrativement de leur présence un an avant la date de la réunion publique de lancement et d’une démarche active de recherche de logement (demande de logement social enregistrée dans le SNE) de plus de 6 mois. »

L’annexe 3 annexée à la charte précise les engagements des ménages éligibles au relogement.

La charte précise les conditions géographiques de relogement (article 6.3) et la typologie de logement (article 6.4).

« Ainsi les partenaires s’engagent à favoriser le relogement des ménages éligibles dans les secteurs précisés lors du diagnostic individuel, sous réserve de la disponibilité des logements et des typologies au sein du quartier ou de la commune souhaités. »

 » Nous attirons aussi l’attention des locataires sur la référence à l’article L. 621-2 du CCH, définissant la sous-occupation comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. »

Les conditions financières sont précisées dans la charte

• Dans tous les cas, le loyer des logements proposés devra permettre de respecter pour les ménages un taux d’effort inférieur ou égal à 30%.
• Le maintien du prix global de l’effort global des locataires est confirmé mais il faut souligner que la charte précise que cet effort pourra être plus élevé si la desserte en transport le justifie.

« Pour les locataires en titre, le reste à charge (loyer + charges, déduction faite des aides au logement) proposé devra être inférieur ou égal au reste à charge initial, sauf si l’évolution de la typologie du logement, de sa surface ou de sa desserte en transport le justifie. « 

Nous pouvons donc craindre que l’arrivée du futur tramway cité  en termes de « Développement durable et transport » dans la charte

« La circulation sera organisée de façon à faciliter le cheminement vers le futur tramway.Les trames viaires privilégieront les modes de déplacement doux »

pourrait être l’occasion d’augmenter le reste à charge. Nous invitons les associations de locataire à suivre ce point avec vigilance.

• « Le bailleur assurera le transfert des dépôts de garantie pour les ménages relogés sur son parc. Pour les relogements inter-bailleurs, le bailleur devra rembourser les dépôts de garantie dans un délai inférieur à un mois après le relogement effectif du ménage. »
• Les frais consécutifs au relogement (listés à l’article 6.7) seront remboursés par la bailleur.
• Ce dernier ne devra pas facturer la remise en état des lieux du logement quitté.La liquidation du compte locataire tiendra compte ensuite de la facturation normale des charges locatives (eau, chauffage, charges locatives) au regard des provisions payées. Dans le cadre de la mise à disposition de logements du contingent préfectoral, de prolonger systématiquement de 30 jours le délai de positionnement initial de l’État, à compter de la notification au réservataire du refus du dernier locataire, dans le cas où aucun des ménages positionnés par la MOUS pour le relogement n’accepterait le logement. »
• Par contre la charte ne fait pas état de l’application des surloyers (SLS) ou pas. Or l’article 82 de la loi égalité et citoyenneté de janvier 2017 stipule non seulement une hausse du plafond  du SLS
  « Le plafond du supplément de loyer de solidarité (SLS) est rehaussé : le loyer ajouté au SLS n’est plus plafonné à 25% des ressources d’un ménage mais à 30%. La possibilité d’augmenter le plafond dans le cadre des PLH (Plan Local d’habitat) est supprimée, même en zones tendues, et les conventions d’utilité sociale (CUS) ne peuvent plus prévoir de modulations ni de dérogations. « 

et d’indiquer qu’en revanche le SLS restait non applicable dans les quartiers de la politique de la ville (QPV). 

Or même si la charte mentionne le besoin du MOUS de mener l’enquête à postériori en terme de bilan de relogement au regard des QPV quartiers de politique de ville, et l’existence de 5 QPV sur notre territoire Vallée Sud Grand Paris, il apparait qu’aucun QPV n’existe sur la ville du Plessis-Robinson

Source SIG Politique de la ville

En conclusion même si le PLH 2015-2020 de la communauté agglomération des Hauts de faisait état de zones d’ exonérations du SLS (IRIS fragile), le SLS devra s’appliquer au Plessis-Robinson faute de QPV.

5. Quel est le processus du relogement ?

L’article 7 précise le processus du relogement en détail. Mais l’un des points critiques est l’article 6.1 détaillant le cadre juridique du relogement.

Il y est bien mentionné le cadre de trois offres de relogement à proposer à chaque locataire éligible mais tout en précisant que ce pré requis de trois offres n’est pas exigée « du bailleur qui démontre qu’un logement respectant les conditions du même article 13 bis de la loi de 1948 a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. »

Nous sommes plus que surpris que le cadre juridique ne mentionne pas le critère d’opération d’aménagement OAP de requalification du secteur Ledoux. Or selon une source fiable de novembre 2015, « démolition et et relogement : le droit Applicable par l’ Union sociale pour l’habitat « 

L’article L341-2 s’appliquerait dans le cadre d’un OAP et cet article prescrirait à minima deux propositions et prévaudrait sur la cadre de la loi 1948.

Nous ne pouvons qu’inviter toutes les parties à étudier avec plus de précision ce cadre juridique lié à l’OAP Ledoux qui pourrait être plus favorable que ce qui est contenu dans la charte actuelle.

Nota bene : Dans le cadre de l’opération voisine à Châtenay Malabry, la Cité Jardins de la Butte Rouge est non seulement un QPV mais aussi un ANRU Régional. Dans ce cadre, le guide du relogement de novembre 2017 NPRNU précise que « dans le but de compenser l’offre à bas  loyer supprimée dans le cadre du projet urbain et de concourir au rééquilibrage du logement social à bas loyer dans le territoire de l’agglomération, il sera recherché un  objectif d’au moins 60 % de reconstitution de l’offre sous forme de logements en PLAI. La mixité doit être privilégiées dans ces opérations de reconstruction. »

Or les logements de la butte rouge sont étalement en PLAI :  notre territoire Vallée Sud Grand Paris devra reconstituer 60 % de l’offre PLAI et cela ne sera donc pas au Plessis-Robinson qui détruit 486 logements PLAI pour les reconstruire en PLS et/ou PLUS !

6. Les oublis majeurs de la charte en terme de transparence et de droits des personnes

Cette charte mentionne différentes obligations et de devoirs des différentes parties (dont pour les locataires en particulier à l’annexe 3) mais omet un point important de la loi égalité et citoyenneté : la transparence

-source 1  http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/i-agir-sur-les-attributions-de-logements-sociaux

« La loi approfondit l’orientation initiée par la loi ALUR : plus de transparence dans l’énoncé local des priorités, transparence sur la phase de désignation des demandeurs proposés aux commissions d’attribution, publication des logements disponibles permettant la mise en place des conditions de la « location choisie ». Le but est que le demandeur puisse mieux cibler sa demande et se positionner, ce qui le rend plus actif dans le processus et accroît l’efficacité du système (limitation des refus…). »

-source 2 http://www.vie-publique.fr/actualite/dossier/rub1981/egalite-citoyennete-que-change-loi-du-27-janvier-2017.html

« la « location voulue » est encouragée. Elle consistera pour un demandeur à pouvoir se positionner sur des logements sociaux publiés et à être classé en fonction de critères de priorité connus. A cette fin, tous les bailleurs sociaux devront publier, d’ici 2020, notamment sur internet, les logements sociaux vacants. »

-source 3 http://www.vie-publique.fr/actualite/dossier/rub1981/egalite-citoyennete-que-change-loi-du-27-janvier-2017.html
Informations des demandeurs – Le demandeur de logement social est en droit de connaître les conditions de son passage en CAL.

A ce devoir de transparence, s’ajoute les droits des personnes conformément à la loi informatique et liberté 1978 actualisée par la Loi République et Numérique et à partir du 25 mai 2018 au Règlement Européen sur Protection des Données personnelles RGPD .

Ainsi conformément à la norme simplifiée NS20 inclus dans le pack de conformité de la CNIL pour les logements sociaux, le bailleur et le MOUS devaient déjà actuellement faire référence à des mentions permettant d’informer les personnes , lors de la collecte des données en cours d’enquête sociale et de processus de relogement, de l’identité du responsable du(des) traitement(s), de(s) la finalité(s) poursuivie(s), du caractère obligatoire ou facultatif des informations, des destinataires de ces informations, de l’existence de droits à leur profit (droit d’accès, de rectification et d’opposition pour motif légitime) et du service auprès duquel les faire valoir.

Ce qui implique aussi que le locataire devra être informé dans le cas d’un système de cotation de sa demande de pouvoir avoir aussi accès aux critères de cotation, leurs modalités de pondération ainsi que la cotation de sa demande, comme cela est d’ailleurs déjà spécifié dans l’article 77 de la Loi Egalité et citoyenneté.

A partir du 25 mai 2018, le RGPD nécessitera de la part du bailleur et du MOUS d’autres pré- requis légaux d’autant plus dans le cadre de mesures de profilage effectuées au travers de l’enquête sociale et de décisions automatiques (par exemple suite calcul d’une cotation).

En conclusion, nous ne pouvons qu’inviter les associations de locataires et tous les locataires du quartier Ledoux à solliciter une concertation effective pour améliorer cette charte

– en particulier pour déterminer si le cadre juridique lié à l’OAP Ledoux pourrait être plus favorable que ce qui est contenu dans la charte actuelle (2 logements à minima à proposer)

–  pour les obligations de transparence et d’informations des personnes liées à la protection de leurs données personnelles qui incombent au MOUS et aux différentes parties impliquées dans l’enquête sociale et le processus de relogement

– pour le maintien de l’effort global du locataire sans augmentation due à l’arrivée du tramway T10

– pour le phasage de relogement : opération à tiroir relogement directement vers un logement neuf versus relogement temporaire dans un logement du parc existant de la ville

Or nous souhaitons attirer l’attention de toutes les parties qu’un relogement temporaire pourrait porter préjudice grave aux droits des personnes si l’opération Ledoux ne pouvait se réaliser.

Or cette hypothèse n’est pas vaine car la légalité de l’opération Ledoux (et donc des autorisations de permis de démolir et de construction associées) est inhérente à la décision du tribunal administratif pour des recours en contentieux contre la décision du conseil municipal de décembre 2015 de la révision du PLU actant cet OAP. A notre connaissance, trois associations (le P.L.E.S.S.I.S, Esprit village Colbert, le comité de quartier le chateaubriand) et le collectif d’élus de l’opposition ont engagé ces recours pour attaquer ce PLU sur la base de points de légalité interne (fond)  mais aussi sur la légalité externe (la forme de la révision du PLU).  Pour deux associations et le collectif d’élus, l’instruction est close depuis plus de six mois et ils sont en attente d’une date de mise au rôle (date d’audience).