Histoire N°1  liée au terrain Shell , sis 176 avenue de la résistance

• Episode 1 : Conseil municipal du 27 octobre 2011- Point 11 cession d’un terrain a bâtir sis 176, avenue de la résistance – approbation

La ville du Plessis-Robinson décide de préempter le 20 avril 2010 un terrain appartenant à Shell, correspondant à la station service du sis avenue de la résistance, au prix de 615 000 euros compte tenu d’une évaluation de France Domaines à 936 000 euros et de travaux entre autre pour la dépollution des sols de 563 500 euros. La vente est signée le 7 juillet 2011 à ce prix avec un différé de juissance pour au plus tard le 30 novembre 2011 en raison de besoins pour shell de réaliser des travaux de cessation d’activité.

Mais la ville souhaite céder ce terrain rapidement (comme toujours) à un promoteur (et écarte toute opportunité de nouveaux commerces de proximité dans ce secteur qui font pourtant défaut).  Sans même attendre le transfert définitif de juissance, la ville demande au conseil municipal du 27 octobre 2011 approbation pour autoriser à revendre ce terrain à un promoteur déjà identifié, M Bernard Marais, et cela pour un prix basé sur l’évaluation de France Domaines de 1370 euros/m² shon constructible, que le promoteur aurait déjà accepté (avant l’approbation du conseil municipal donc). La superficie shon envisagée par le promoteur en avant projet était de 2000 m², soit donc un montant de vente de terrain envisagé de 2 740 000 euros, soit un bénéfice envisagé de 2 125 000 euros ! Quel Jackpot pour la mairie au prima bord …Mieux que la loterie.

Autre remarque : Etrange que le conseil municipal eusse approuvé le prix espéré de revente du bien en même temps qu’on lui annonce le futur acheteur. Ne serait-ce pas contraire à la loi Sapin du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques ?

En effet le chapître IV de cette loi dédiée aux Activités immobilières  dit  que pour « procéder à la vente de terrains constructibles ou de droits de construire, doit être publié un avis indiquant la nature des biens ou des droits cédés et les conditions de la vente envisagée ainsi que le lieu de réception des propositions des candidats, le délai dans lequel celles-ci doivent être formulées et la forme qu’elles doivent revêtir. L’avis doit être publié préalablement à la vente qui ne pourra intervenir à partir dudit avis que dans un délai fixé par décret. » et que «  toute société d’économie mixte locale qui envisage de céder un bien de nature immobilière ou des droits de construire à une personne privée, physique ou morale, détenant directement ou indirectement une partie du capital de cette société, doit, préalablement à cette cession et à peine de nullité d’ordre public, en informer ses actionnaires, collectivités locales ou groupements de collectivités locales. »

Espérons que la mairie et la sempro (note société d’économie mixte au Plessis) auront gardé toutes les preuves permettant de vérifier que la procédure de vente envisagée avec le promoteur Bernard Marais ait bien respectée tant soit peu cette obligation légale.

•  Episode 2 : Conseil municipal du 6 juin  2013- Point 16 protocole transactionnel relatif à l’acquisition  d’un terrain sis avenue de la Résistance – Approbation

Nous y apprenons que La ville du Plessis a cédé le terrain shell le 27 juillet 2012 à un prix de 1370 euros/m² (prix évaluation domaine shon constructible) au promoteur Bernard Marais pour un projet de construction de 1823 m² surface plancher soit 2 497 0000 euros, soit avec un bénéfice de 1 882 500 euros (et non pas de 2 125 000 euros comme espéré) mais tout de même un joli pactole !

En fait cela s’explique tout simplement :  le prix vente définitif de la mairie au promoteur est sur la notion de surface plancher avec une nouvelle base de calcul de 1823 m² alors que l’évaluation des domaines de septembre 2011 avait été basée elle sur 2000 m² shon constructible. Or avec la surface plancher, la non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON.

Donc le promoteur immobilier aurait fait par la même occasion une plus value nette sans rien faire  de 10 % soit plus de 342 500 euros !

Or rappelons que l’autorisation du conseil municipal du 27 octobre 2011 pour cession du terrain (préalable à la signature de l’acte de vente)  portait bien sur 1370 euros/m²  mais sur la base d’une évaluation en shon constructibe correspondant à l’évaluation de France Domaines et non pas en surface plancher ! Petit Hic … la cour des comptes ne devrait pas louper cet impair ….

 L’acte de quittance et de transfert de juissance sont définitivement signés le 22 octobre 2012. La société Shell ne se serait manifestée que le 27 février 2013 pour réclamer une indemnité en réparation du préjudice quant à la lésion sur le prix d’acquisition.  La mairie et shell se seraient entendues pour un protocole transactionnel avec une indemnité de 356 000 euros.

Indemnité bien limitée au regard du bénéfice que conserve la mairie soit 1 526 500 euros  ! Bizarre que Shell ait accepté une si faible compensation.

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Faisons un retour en arrière vers une histoire rocambolesque des Hauts de Seine : L’affaire  Thinet/Elf avec la SEM 92 (société d’économie mixte des Hauts de Seine) reprise dans le livre « 92 connection »  de Noel Pons et Jean Paul Philippe,  page 86, sous l’intitulé « comment Elf  a perdu 95 millions en six jours »

–       1^ère étape :  promesse de vente d’un terrain en friche industrielle  sur Issy les Moulineaux le 13 décembre 1990 par Elf à la société Thinet pour un prix de 200 millions de francs

–       2^ème étape : En juin 1991, le conseil municipal d’Issy les Moulineaux présidé par André Santini, décide de modifier le plan d’occupation des sols en créant une zac qui permet de faire grimper le prix de ce terrain de 50%, soir à 300 millions de francs selon le Fisc

–       3^ème étape : Le 25 juillet 1991, signature de la vente entre Elf et Thinet au prix de la promesse de vente à 200 millions de francs

–       4^ème étape : revente 6 jours après  le 31 juillet 1991 du même terrain par Thinet à la SEM 92 pour un prix de 295 millions de francs, soit avec une plus value de  95 millions de francs !

L’arrêt de la cour de cassation du 31 janvier 2007 (pourvoi 02-85089 05-82671) a acté qu’une partie de cette plus value a permis de dédommager le société Thinet des commissions occultes qu’elle avait du verser entre le 17 décembre 1990 et le 15 mars 1991 à différents intermédiaires, dont le fameux Alfred Sirven, agissant pour le compte de Elf qui a ainsi récupéré 59 millions de francs de dessous de table sur les 95 millions de francs de plus value….